Die BGW Baugenossenschaft Winnenden steckt jährlich rund 1,5 Millionen Euro in Modernisierungen ihrer Mietshäuser.
Anfang September soll die Sanierung der Mehrfamilienhauses Körnle 2 im Schelmenholz beendet sein. 2,1 Millionen Euro wird die Besitzerin, die Baugenossenschaft Winnenden (BGW), dann in die Modernisierung gesteckt haben. Für die 25 Mieter, die während der Bauarbeiten im Haus gewohnt haben, war’s eine enorme Belastung.
Leitungen und Aufzug des 50 Jahre alten Hauses werden komplett erneuert, Bäder vergrößert und mit bodentiefen Duschen versehen, Balkontürschwellen versenkt. Das ganze Haus ist mit seinen 25 unterschiedlich großen Wohnungen wärmegedämmt worden, der Eingang liegt zugunsten der Barrierefreiheit eine Etage tiefer. Nur elf Wohnungen stehen seit dem Umbau leer, 14 Mieter ziehen zweimal innerhalb des Hauses um, damit immer ein Strang, fünf bis sechs Wohnungen übereinander, saniert werden kann.
„Das machen wir nicht mehr“, ist der nebenamtliche BGW-Vorstand Diethard Fohr entschlossen. „Die Leute müssen Krach und Staub aushalten, und die Bauarbeiten dauern länger und werden teurer.“ Doch schon merkt der geschäftsführende Vorstand Michael Rieger, dass die Mieter im nächsten Sanierungsprojekt an der Straße Steinhäusle 15 bis 17 den Umzug in ein neues Haus an der gleichen Straße nicht angehen wollen. „Viele wissen nicht, was auf sie zukommt. Erst wenn sie mittendrin stecken, ist ihnen klar, dass ich nicht übertrieben habe.“ Dabei könnten die Leute im Februar in ein nagelneues Mietshaus mit Aufzug ziehen, beim Preis würde die BGW weniger als die üblichen 8,50 bis neun Euro pro Quadratmeter veranschlagen.
Die Baugenossenschaft ist mit 386 Wohnungen, drei Reihenhäusern und sechs Gewerbeeinheiten der größte Vermieter im Raum Winnenden. Auch ein Wohnheim der Paulinenpflege mit 50 Plätzen zählt dazu. Die Bewohner sind Mitglied, erwerben einen Genossenschaftsanteil, erhalten eine Dividende und den jährlichen Geschäftsbericht vorgelegt. Daraus ging hervor, dass 2012 mit dem Rekordbilanzgewinn von 386 079 Euro abschließt. „Aber nur, weil wir dreimal ausschreiben mussten, bis wir einen Elektriker für Körnle 2 gefunden haben.“ Rieger schildert, dass deshalb der Baubeginn erst im November erfolgte und das Geld nicht früher ausgegeben werden konnte. Ohne diesen Investitionsstau wäre der Bilanzgewinn so wie der Durchschnitt der vergangen zehn Jahre, 162 000 Euro. Die Vermögensstruktur bleibt sehr gut.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist stark gestiegen. Die Geschäftsleitung hat daher einen Sanierungsplan für die nächsten zehn Jahre erarbeitet. Bei einem Workshop hat der Vorstand mit dem Aufsichtsrat eine Strategie besprochen. Jedes Jahr sollen etwa 1,5 Millionen Euro Sanierungen und ebenso viel in altersgerechte Neubauten gesteckt werden. Die BGW fungiert nämlich auch als Bauträger. In Leutenbach entstehen in der Ortsmitte 24 solcher Wohnungen für Menschen ab 55 Jahren. „14 davon sind verkauft“, meldet Diethard Fohr. Drittes Standbein der BGW ist die Verwaltung von Wohneigentum für Dritte in 740 Wohnungen. Die Verwalterverträge sollen nach 30 Jahren erneuert und die Preise erhöht werden, da zahlreiche Sonderthemen wie gesplittete Abwassergebühr oder Sepa-Umstellung zu bearbeiten sind und die Kosten mit alten Preisen nicht mehr gedeckt sind.
Trend geht zum Aufzug und zur Fahrradgarage:
„Mindestens jeden dritten Euro, der durch Miete erzielt wird, haben wir 2012 in die Sanierung unserer Häuser gesteckt“, sagt der Geschäftsführer der Baugenossenschaft Winnenden (BGW), Michael Rieger. „Das kommt unseren Stamm-Mietern zugute und dem regionalen Handwerk, das die Aufträge erhält.“
„Ein netter Trend“, so der nebenamtliche Vorstand Diethard Fohr, „sind Fahrradgaragen vor dem Haus.“ Bei Sanierungen der 50 bis 60 Jahre alten Mietshäuser muss die BGW auch an ausreichend große Plätze für die vielen Mülltonnen denken, die es seit der Wertstofftrennung gibt.
Nach einer Sanierung werde die Miete laut Geschäftsführer „moderat erhöht“, so Rieger. Dies wurde bislang „ohne Einwände akzeptiert“. Eine Mieterbefragung hat außerdem ergeben, dass die Leute „sehr zufrieden sind“, so Rieger. „Das hat uns sehr gefreut und überrascht. Aber wie müssen uns Gedanken machen: Was wollen die Mieter in zehn bis 20 Jahren?“
Der durchschnittliche BGW-Mieter ist 57 Jahre alt und bleibt 10,4 Jahre. „Jene haben kaum noch Interesse an altersgerechtem Wohnen. Auch ein 70- bis 80-Jähriger ist es gewohnt, dass ihn kein Aufzug in den dritten Stock bringt“, erzählt Rieger. „Aber ich bin überzeugt, dass die Erwartung in Zukunft eine andere ist.“
Beim Wohnungskauf sei den Leuten heute schon wichtig, dass selbst dreistöckige Häuser einen Aufzug haben, obwohl das die Kosten enorm steigert. Michael Rieger weiß auch, dass sich 90 Prozent der Frauen eine Badewanne in der Wohnung wünschen, diese jedoch im Alter zunehmend zum Hindernis wird.